Выявление возможности выделения доли

Нередки случаи, когда клиенты нашей организации обращаются с заданием выявить возможность выделения доли в натуре индивидуального жилого дома, нежилых помещений или квартиры. Выделение доли внатуре жилого дома или квартиры - это процесс, постанавливаемый арбитражным судом, обусловленный наличием физической возможности выделить из одного жилого помещения два независимых, которые могли бы нормально (в соответствии с действующими нормами и правилами) круглогодичнго эксплуатироваться. Для выявления возможности выделения доли внатуре проводится визуальное техническое обследование помещений для установления возможности их раздела на независимые части, т.е. так чтобы при демонтаже или сносе одной из частей другая бы часть могла продолжать эксплуатироваться нормально.

Дом был построен в 1948 году, одноэтажным, с раздельным подпольем и холодным чердачным пространством. В 2002 году силами владельцев помещения жилого дома была проведена реконструкция, заключающаяся в увеличении жилой площади дома за счет сноса части старых деревянных стен и пристройки новых помещений. В 2012 году был надстроен второй этаж (мансарда). В настоящее время в помещении мансарды ведутся отделочные работы. Общая площадь жилого дома согласно данным БТИ по состоянию на 30 сентября 2014 года составляет 124,0м2, из них 93,2 м2 относятся к обследуемому помещению.

• 
• 
• 
• 
• 
•  

Несущими конструкциями обследуемой части дома являются фундаменты, колонны, стены, перекрытия и конструкции мансарды. Фундамент под деревянные несущие стены дома – монолитный железобетонный ленточный шириной 400мм, глубиной заложения - 700мм, под вновь возведенные несущие стены – бутобетонный ленточный, шириной 500 мм и глубиной заложения - 1500мм, под колонны – монолитные столбчатые фундаменты. Колонны были смонтированы во время реконструкции части дома в 2012 году для надстройки дополнительного этажа. Колонны выполнены из стальных труб диаметром 159мм и толщиной стенки 4,5мм по ГОСТ 10704-91, опираются на собственные фундаменты. По верху колонн смонтирована стальная балка, выполненная из двутавра №20 по ГОСТ 8239-97. Балка воспринимает нагрузки от веса перекрытия над первым и вторым этажами, а так же веса наружной стены второго этажа. Стены первого этажа жилого дома выполнены из сруба бревен диаметром 220мм и из монолитного керамзитобетона толщиной 200мм с наружным отделочным слоем из кирпичной кладки на цементно-песчаном растворе. Стены надстроенного второго этажа выполнены из полистиролбетонных блоков толщиной 200мм, которые в дальнейшем планируется обшить с наружной стороны сайдингом.
Перекрытия – утепленные, деревянные, выполнены по балочной системе. Балки перекрытий над первым и вторым этажами в пределах помещения выполнены из бруса 100×100мм и опираются на поперечные стены здания и стальную балку. Мансарда выполнена из деревянных элементов по стропильной системе. Кровля здания выполнена из профнастила, имеет организованный наружный водоотвод.
К жилому дому подведены все необходимые инженерные сети и подключено инженерное оборудование в соответствии с СП 55.13330.2011 «Дома жилые одноквартирные» [8] пункт 4.3.: «В доме должно быть предусмотрено отопление, водоснабжение, канализация, электроснабжение».
Обследуемое помещение включает в себя: 3 жилые комнаты, кухня, столовая, санузел, коридор, прихожая, шкаф, кладовая, лестница, холл, кабинет и котельная. Поэтажный план жилого дома и экспликация приведены в приложении №2 технического заключения. В связи с выполненной реконструкцией, проведенной в пределах помещения была увеличена площадь дома, площадь помещения №2 составляет 93,2м2, а помещения №1 – 30,8м2.
Реконструкция, проведенная жильцами помещения №2, касалась только конструкций расположенных в пределах их жилого помещения. Надстроенные второй этаж и мансарда передают нагрузки на колонны, стены и фундаменты помещения №2, а далее на грунты основания. Строительные конструкции жилого помещения №1 не воспринимают нагрузки от выполненной надстройки.
Выделение доли жилого дома, а именно отделение помещения № 1 от помещения №2 и использование каждого помещения как самостоятельного объекта возможно при следующих условиях:
- наличие независимого входа и выхода;
- наличие независимого санузла и подсобных помещений;
- наличие технической возможности разделения дома на две независимые части.
Таким образом, выделение доли обследуемого жилого дома возможно по специально разработанному проекту.

На основании результатов изучения представленных документов и обследования в пределах квартиры №55 по ул.Прошкина, 65 в г.Екатеринбурге было установлено, что общая площадь квартиры составляет 60,4м2, состоит из двух жилых комнат (9,9м2 и 10,8м2), зала-кухни (25,7м2), двух коридоров (3,2м2 и 3,9м2), ванной (2,7м2), туалета (0,9м2) и лоджии (3,3м2).

• 
• 
•  

Под разделом квартиры (выделением доли) в натуре подразумевается выделение сособственникам квартиры самостоятельных изолированных частей. Произвести раздел (выделение доли) в натуре жилого помещения квартиры получится в очень редком случаяе, когда планировочное решение одной квартиры позволяет разделить ее на две изолированные (независимые) части (квартиры), имеющей каждой в своем составе: подсобные помещения (кухню, санузел, коридор, либо раздельные ванну и туатет) и жилую комнату. При чем габариты данных помещений должны удовлетворять минимальные требования, предьявляемые к жилым помещениям, согласно СНиП. Также каждая из квартир должна иметь независимые вход-выход в подъезд. То есть, данное мероприятие фактически подразумевает разделение квартиры на отдельные.
На основании изучения технической документации и натурного обследования, а также учитывая требования действующих нормативных документов, установлено, что:
- в пределах помещений квартиры технически невозможно выполнить дверной проем в стене, который мог бы служить вторым входом-выходом из квартиры в подъезд;
- в пределах квартиры невозможно выделить пространство для создания второго санузла, т.к. действующие нормы запрещают устройство санузлов в жилых домах над жилыми помещениями, кухнями и коридорами других квартир.