Главная  Перепланировка  Узаконение перепланировок

Узаконение перепланировок

Абсолютно все объекты недвижимости разделяются на: жилой фонд и нежилые помещения, которые могут быть по назначению промышленными, административными или общественными. В течении всего срока и в процессе эксплуатации объекты недвижимости претерпевают как наружные, так и внутренние изменения. Это связано с необходимостью улучшения планировочных решений, изменением производственного и функционального назначения и процессов в помещении. Данные изменения естественны, однако, они контролируются со стороны соответствующих государственных органов и должны быть предварительно согласованы с ними.
Узаконение перепланировки - это законный процесс легализации планировочных изменений жилого или нежилого помещения государственными органами, результатом которого является документ, свидетельствующий о том, что планируемые или выполненные планировочные изменения соответствуют действующим строительным нормам и правилам, не создают возможность обрушения строительных конструкций, не ухудшают условий проживания, не угрожают нормальной эксплуатации объекта.

Таким образом, процесс узаконения перепланировки можно разделить на два вида:

- узаконение квартир (жилых помещений), которые могут быть: студии, однокомнатные, двухкомнатные и многокомнатные;
- узаконение нежилых помещений, которые могут быть: офисы, магазины, кафе, рестораны, гостиницы, хостелы, промышленные и производственные помещения, больницы, школы и другие общественные и административные здания. Сразу стоить обратить внимание, что узаконение и согласование - это разные процессы, равно как и перепланировки бывают: - планируемая перепланировка;
- выполненная перепланировка.
Таким, образом, планируемую перепланировку необходимо согласовывать, а уже выполненную - узаконивать.
Стоит заметить, что в настоящее время в Екатеринбурге государственные органы надзора в сфере строительства и архитектуры действуют по "упрощенной схеме" - необходимо подготовить пакет документов по перепланировке для согласования как проектируемой, так и уже выполненной перепланировки, это касается как жилых помещений, так и нежилых.

Узаконение перепланировок квартир и нежилых помещений необходимо выполнять в следующей последовательности:

1. Для жилых помещений:

- иметь на руках план объекта по данным БТИ "до перепланировки";
- иметь на руках свидетельство собственности;
- иметь на руках разрешение на перепланировку от всех собственников жилого помещения;
- если квартира находится в залоге (например, у банка, в случае ипотеки), то письменное разрешение на перепланировку от банка;
- заказать проект перепланировки квартиры в специализированной проектной организации с действующим допуском СРО;
- доставить разработанный проект перепланировки в управляющую компанию или ТСЖ, тем самым уведомив их о планировочных изменениях, поставить у них печать на проекте;
- доставить весь вышеперечисленный пакет документов в районную администрацию (в отдел архитектуры и строительства);
- получить решение администрации о разрешении или запрете на выполнение перепланировки квартиры.
В случае разрешения планировочных изменений, далее все просто - выполнять ремонт квартиры, вызывать сотрудников БТИ или кадастровых инженеров для обмеров и получать новый технический план квартиры.
В случае получения отказа на проведение перепланировки, можно попробовать пересмотреть планировочные изменения, внести изменения в рабочий проект и сдать его для согласования заново. Если перепланировка квартиры уже выполнена, то можно устранить замечания в жилом помещении, которые указала районная администрация, либо пытаться узаконить перепланировку в судебном порядке путем разработки технического заключения по факту выполненной перепланировки квартиры. Возникает логичный вопрос: а нельзя ли сразу заказать техническое заключение о выполненной перепланировке в проектной организации, и миновав администрацию, сразу же получить узаконение через суд? Нет, нельзя, следует отметить, что суд не примет техническое заключение о выполненной перепланировке без отказа от администрации.

2. Для нежилых помещений:

- на руках должен быть план объекта по данным БТИ "до перепланировки";
- на руках должно быть свидетельство о праве собственности либо выписка ЕГРН ;
- должно быть нотариально заверенное разрешение на перепланировку от всех собственников нежилого помещения;
- заказать техническое заключение по результатам натурного обследования о возможности выполнения перепланировки в специализированной проектной организации, которая является действующим членом СРО;
- заказать рабочий проект перепланировки нежилого помещения;
- с вышеперечисленными документами подойти в министерство строительства (в отдел выдачи разрешений на строительство);
- по истечению регламентированного срока получить письмо о разрешении или запрете на выполнение перепланировки нежилого помещения.
Если полученное письмо не требует получения разрешения на реконструкцию, то можно выполнять планировочные изменения, далее для обмеров и фиксации изменений вызывать сотрудников БТИ или кадастровых инженеров и получать новый технический план, далее выписку ЕГРН.
В случае получения письма о том, что планируемые изменения являются реконструкцией, а следовательно требуют разработки полноценного рабочего проекта реконструкции нежилых помещений в составе всего здания вцелом, необходимо изменить состав перепланировки, внести изменения в рабочий проект и отдать в министерство строительства еще раз.

При узаконении перепланировки квартир и нежилых помещений может быть получен отказ в следующих случаях:

- выполнение проемов в несущих стенах и диафрагмах жесткости (рассматривается в каждом отдельном случае индивидуально, зависит от выполненных расчетов, геометрических размеров планируемого проема и его расположения в составе здания - этажность, наличия смежных существующих проемов);
- расширение полезной площади за счет мест общего пользования или общедомовой или городской территории;
- присоединение помещений, оборудованных газовым оборудованием;
- устройство встроенных перекрытий (антресолей), площадь которых превышает 40% площади перепланируемых помещений;
- организация и переустройство помещений, нагрузка в которых будет превышать несущую способность строительных конструкций здания;
- расположение "мокрых" помещений над жилыми;
- и при других случаях, запрещенных действующим законодательством.

Примеры работ