Оценка физического износа зданий, сооружений и их отдельных строительных конструкций определяется положениями ведомственных строительных норм ВСН 53-86(р) от 1987 года.

Физический износ элементов зданий и систем инженерных сетей – это количественная утрата ими проектных первоначальных технических и эксплуатационных качеств (по несущей способности, прочности, устойчивости, жесткости, надежности и пр.) в результате действий факторов природы и человеческих физических воздействий.

Физический износ элементов зданий и конструкций на момент оценки определяется соотношением стоимости требуемых ремонтных мероприятий, которые устранили бы выявленные повреждения, и их восстановительной стоимости. Величину физического износа, выраженную в %, отдельных конструкций и элементов следует высчитывать путем сравнения выявленных в результате обследования признаков (повреждений и дефектов) с их нормативными значениями.

Жилые дома вне зависимости от их класса капитальности причисляются к категории непригодных (ветхих) для постоянного проживания по расчету физического износа, а также наличия повреждений несущих строительных конструкций, несоответствия требованиям современных планировочных решений и нарушения санитарно-эпидемологических норм.

Порядок проведения экспертизы и определения физического износа здания.

Работа по определению степени физического износа объекта выполняется для вынесения постановления органами самоуправления к сносу данного объекта недвижимости. Для вынесения данного постановления требуется разработка технического заключения, выполненного по заявлению собственников квартир жилого дома. Техническое заключение должно содержать материалы натурного обследования строительных конструкций объекта недвижимости.

Поводом такой работы служит необходимость в оценке текущего состояния строительных конструкций строения, а также определение возможности его дальнейшей безопасной эксплуатации.

Целью такой работы является поиск деформаций, опасных и аварийных участков и зон объекта, дефектов и повреждений строительных конструкций, установление их технического состояния по ГОСТу, расчет количественной оценки степени физического износа, вынесение решения по возможности безопасного проживания.

Право на выполнение таких работ по строительной экспертизе должно быть узаконено свидетельством о допуске СРО, выданного организации-исполнителю.

Натурное обследование проводится непосредственно на объекте экспертизы для выявления расположения строительных конструкций. При этом особое внимание уделяется визуальному выявлению деформаций, аварийных участков, повреждений и дефектных элементов строительных конструкций и систем инженерного  обеспечения. При работе используется методика, соответствующая ГОСТ 31937-2011 и СП 13-102-2003.

Для проведения обследования собственниками предоставляется технический паспорт на жилой дом.

Приведем пример по обследованию типового «барака», являющимся ветхим жильем, с определением технического состояния и степени физического износа.

Сначала изучается техническая документация и проводится общий осмотр объекта, по результатам которых устанавливается следующее. Жилой дом построен в 1959 году и представляет собой двухэтажное двухподъездное деревянное здание, разделенное на 12 квартир. Размеры здания в плане составляют 13,02м × 31,35м, средняя внутренняя высота помещений в свету – 2,8м. Общая полезная площадь обследуемого дома составляет 576,5м2, из нее площадь жилых комнат – 376,3м2, строительный объем здания составляет 2322м3. По конструктивной схеме здание выполнено бескаркасным с несущими наружными и внутренними деревянными стенами, с чердачным холодным пространством. Пространственная жесткость и общая устойчивость здания обеспечивается совместной работой стен с балками перекрытий. За время эксплуатации капитальный ремонт здания не производился. По капитальности здание относится к IV классу. Нормированный усредненный срок службы таких зданий установлен не более 50 лет. Жилой дом подключен к центральным системам электроснабжения, канализации и холодного водоснабжения, а также к придомовой газовой котельной, от которой происходит нагрев теплоносителя системы отопления. Снабжение горячей водой осуществляется за счет нагрева холодной воды в каждой квартире. Фундамент жилого дома – ленточный из бутовой кладки, внутренние и наружные стены – деревянные из бруса, перекрытия – деревянные по деревянным балкам, крыша - стропильная из деревянных элементов, кровля – асбошиферная.

Далее проводится детальное обследование отдельных элементов, по результату чего устанавливается следующее. Фундамент под несущие стены здания – ленточного типа, выполнен из бутовой кладки толщиной 500мм. Фасадные поверхности надземной части фундамента высотой ~200мм (цоколь здания) оштукатурены. В результате разрушения  отмостки по периметру здания фундаменты, из-за чего в нескольких местах отслоился наружный штукатурный слой и произошло разрушение фундамента. Внутри здания на высоту двух этажей имеются 10 печей, которые в настоящее выведены из эксплуатации (ранее отопление дома было печным). Печи установлены на собственные независимые фундаменты. Несущие стены и перекрытия внутри дома, расположенные непосредственно вблизи печей, имеют значительные трещины, что свидетельствует о неравномерной осадке фундаментов здания (фундаменты несущих стен здания значительно просели по сравнению с фундаментами печей). Стены здания наружные толщиной 200мм, выполнены из бруса, фасадные поверхности стен обшиты досками толщиной 25мм. Швы между брусьями уплотнены паклей, которая в настоящее время выветрилась, что приводит к сильной продуваемости и промерзанию стен. Внутри здания наружные стены оштукатурены по дранке и обшиты листами ДВП. Снаружи здания стены имеют повреждения в виде растрескивания брусьев, загнивания древесины преимущественно нижних венцов. Изнутри здания наружные стены выпучились на величину до 100мм, поверхности растрескались, имеются следы промерзания, увлажнения и заплесневения на значительной площади поверхности. Теплотехнические показатели конструкции стен заведомо не удовлетворяют требованиям действующих строительных норм. На внутренних поверхностях стен имеются характерные трещины, свидетельствующие об осадке стен и фундаментов дома.

Перекрытия междуэтажное и чердачное – деревянные по балкам, чердачное перекрытие утеплено шлаковой засыпкой.

Перекрытия получили повреждения  в виде намокания и загнивания древесины из-за протечек кровли, в отдельных местах имеются существенные прогибы потолочной поверхности до 80-100мм, взбухания пола. Кроме того, в чердачном пространстве имеется скопление мусора на перекрытии, обломков кирпичной кладки от демонтажа дымовых труб, шлаковая засыпка значительно потяжелела во влагонасыщенном состоянии, из-за чего наблюдаются прогибы чердачного перекрытия.

Крыша жилого дома стропильная из деревянных элементов: стропильные ноги - доски 150х40мм с шагом ~1000мм, мауэрлат, лежни, стойки и подкосы - брус 150х150мм, обрешетка – доска  толщиной 25мм с шагом 500мм.  Кровля выполнена с уклоном из асбошиферных волнистых листов. Крыша имеет повреждения в виде прогибов стропильных ног и элементов обрешетки, в местах протечек кровли древесина элементов крыши поражена гнилью. Асбоцементная кровля имеет повреждения в виде разрушения волнистых листов и ослабления их крепления к обрешетке, также имеются сколы и протечки в кровле. Обшивка торцевых фронтонов повреждена, имеются сквозные отверстия.

Полы в местах общего пользования и в квартирах здания дощатые. Доски имеют повреждения в виде протертостей, сколов, щелей, местами изломов шпунта отдельных досок.

Дверные и оконные блоки в доме деревянные, окна выполнены с двойным остеклением. Из-за значительных деформаций стен обвязки дверных полотен повреждены, полотна осели, возникли неплотности в притворах по периметру, коробки местами повреждены, особенно в зоне установки замков. Оконные переплеты рассохлись расшатаны, перекошены, зажаты, створки не открываются, стекла трескаются, подоконные доски местами поражены гнилью.

Перегородки в доме деревянные, оштукатурены по дранке, имеют повреждения в виде трещин по штукатурному слою, в том числе в местах сопряжения со смежными конструкциями, а также отклонения от вертикали.

Лестницы дома выполнены с деревянными ступенями по деревянным косоурам, площадки лестничной клетки деревянные по деревянным балкам.

Входные двери жилого дома перекошены, плотно не закрываются. Крыльцо отсутствует т.к. уровень земли выше  уровня пола в тамбуре.

Внутренняя отделка помещений дома выполнена в виде обшивки листами ДВП и штукатурки по дранке. В виду серьезных деформаций стен листы ДВП выпучиваются, ломаются и отрываются от стен, шткатурка отслаивается, отваливается и трескается. Окрасочный слой из водных составов, особенно в ванных комнатах, имеет следы протечек, вздутия, шелушения, отслоения, на поверхности имеются трещины, царапины, выбоины, загрязненные темные пятна. Масляная окраска стен имеет отслоения, выбоины, вздутия и шелушение.

Электротехнические устройства имеют повреждения внутриквартирных сетей в виде потери эластичности электропроводки, разбитых приборов.

По результатам всего технического обследования сделаны следующие выводы. В процессе длительной эксплуатации с 1959 года строительные конструкции жилого дома получили существенные повреждения. Согласно действующему на момент постройки здания Приказу Госстроя СССР от 08.09.1964г. №147 «О введение в действие положения о проведении планового-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий», срок службы обследуемого дома закончился в 2010 году. Техническое состояние основных строительных конструкций здания вцелом (фундаментов, стен, перекрытий, стропильной системы крыши и кровли) оценивается как аварийное [6], характеризующееся наличием повреждений и деформаций, свидетельствующим об исчерпании несущей способности и опасности обрушения. С учетом результатов обследования выполнен расчет физического износа отдельных элементов и всего здания в целом, который составил 70,5%, что выше критического значения 65% для деревянных домов. Таким образом жилой дом является ветхим и рекомендуется к сносу.

 

Если Вас интересует необходимость оценки физического износа, звоните по телефонам: +7 (343) 328-45-06, +7 (343) 328-45-03.