Обследование зданий и сооружений - это совокупность инженерных работ по определению фактического технического состояния их несущих и ограждающих конструкций, направленных на обеспечение механической безопасности при дальнейшей эксплуатации, а также прочности, несущей способности и долговечности отдельных строительных конструкций.

Существует три вида проведения данных инженерно-технических услуг:
визуальное обследование;
инструментальное (детальное) обследование;
комплексное обследование.

Визуальное обследование заключается в ознакомлении с конструктивной схемой, типе и материале несущих строительных конструкций, а также основными геометрическими параметрами и выполняется для приближенного определения технического состояния здания при его плановых осмотрах, перед покупкой объекта недвижимости, или же для определения необходимости проведения подробной строительно-технической экспертизы.

Визуальное обследование состоит из:

общего осмотра объекта;
ознакомления с имеющейся технической документацией;
непосредственно визуальной экспертизы;
выполнения обмерных строительных чертежей;
выполнения нескольких проверочных расчетов;
предварительной оценки технического состояния сооружения или здания;
разработки плана дальнейших действий;
составления отчета с выявлением необходимости проведения комплексного обследования технического состояния.

Предварительное (визуальное) исследование всегда начинается с общего осмотра поверхностей конструкций здания или сооружения, изучения и ознакомления с имеющимися техническими документами и другими данными, помогающими осмыслить изучаемый объект.

Изучение документации и материалов производится для определения даты строительства объекта, проведении в нем ремонтов, конструктивной схемы здания или сооружения, действующих нагрузок и воздействий, наличия оборудования, грунтовых условий площадки.

Помимо проектной должна быть изучена исполнительная документация (акты на скрытые работы, акты ввода в эксплуатацию, паспорта и сертификаты на примененные материалы и конструкции, журнал производства работ, технический паспорт, сведения о проведенных ремонтах).

В период предварительного осмотра должны быть установлены несоответствия проектным и конструктивным решений.

Часто при обследовании не получается получить все необходимые сведения.

Ценные данные можно получить из разговоров с Заказчиком и ИТР объекта, которые обеспечивают эксплуатацию технологию процессов. При отсутствии исполнительной и проектной документации производят тщательные обмеры здания и конструкций с дальнейшим выполнением чертежей. В данном процессе определяют геометрические размеры сечений и расположение конструкций в пространстве (назначают условные координатные оси и отметки), типы сопряжений и опираний, стыки элементов.

По результатам визуального обследования предварительно оценивают техническое состояние конструкций и определяются с дальнейшим детальным обследованием, намечают план работ.

При обнаружении незначительных повреждений здания или сооружения на основании результатов визуальной оценки может быть сделан окончательный вывод о техническом состоянии объекта и целесообразности инструментального обследования технического состояния.

Детальное (инструментальное) обследование заключается в полной диагностике строительных конструкций, при которой выполняется оценка технического состояния фундаментов из специально откопанных шурфов, стен, колонн и перекрытий – изнутри здания, а также со стороны фасадов.

При данном виде строительной экспертизы определяются прочностные характеристики и геометрические параметры строительных конструкций, значения действующих нагрузок на них, выполняются чертежи по результатам натурных измерений (разрезы, сечения, поэтажные планы и схемы расположения конструкций), фотофиксация узлов сопряжения, а также дефектов и повреждений, выполняются поверочные расчеты для определения несущей способности основных строительных конструкций, делаются выводы и разрабатываются рекомендации по результатам всех выполненных изысканий.

Детальное (с применением инструментов) техническое обследование зданий состоит из:
изучения исходных данных;
гидро-геологических изысканий;
геодезической съемки;
отбора проб материалов;
неразрушающих испытаний конструкций;
проверочных расчетов строительных конструкций;
оценки настоящего технического состояния;
составления технического отчета по результатам работ.

Комплексное обследование включает в себя работы, перечисленные при визуальном и инструментальном обследовании зданий, а также изучение, описание и определение технического состояния инженерного обеспечения, приборов и сетей. Как правило, комплексное обследование проводится при реконструкции зданий, при котором происходит увеличение потребляемых мощностей.

Перед проведением обследования технического состояния здания Заказчиком составляется техническое задание, в котором указываются:
цель обследования,
планировочные решения объекта,
его геометрические параметры и условия эксплуатации,
планируемые нагрузки при реконструкции (при необходимости).

Также вначале Заказчику нужно определиться, какое обследование ему необходимо: визуальное или детальное с применением неразрушающего контроля конструкций. Этот вопрос вцелом зависит от назначения экспертизы и текущего состояния строительных конструкций. Общее обследование стоит меньше, но разрешает определить тех.состояние лишь при осмотре по внешним косвенным признакам.

Детальное предполагает больше трудозатрат и обходится дороже, из-за этого необходимость в нем обосновывается специалистом при внешнем осмотре.

В конечном итоге работа позволяет выполнить оценку технического состояния здания или сооружения.

Техническое освидетельствование (обследование зданий, домов) проводится в следующих ситуациях:
при планируемой реконструкции;
при появлении повреждений или дефектов в конструкциях;
после аварий (частичного обрушения) элементов;
при возобновлении строительно-монтажных работ после перерыва строительства;
при необходимом определении физического износа строения, отдельных конструкций и инженерных сетей;
для выявления возможности перепланировки жилых и нежилых помещений;
перед планируемым капитальным ремонтом;
при техническом перевооружении или модернизации;

Работы по техническому обследованию строительных конструкций проводится в несколько этапов:

1 этап: Начальный общий осмотр со сбором сведений об объекте, предварительном состоянии элементов конструкций, установке последовательности и состава работ по натурному обследованию, изучении архивных данных.
2 этап: Детальное натурное обследование технического состояния здания с применением приборов (фотофиксация дефектов, деформаций и повреждений конструкций, обмерные сведения, инструментальное определение армирования, прочностных характеристик и нормируемых отклонений положения из плоскости, при необходимости - анализ лабораторных исследований).
3 этап: Поверочные расчеты узлов и элементов, обработка результатов. Это наиважнейший этап экспертизы, расчеты ведутся в специальном программном обеспечении.

Детальное исследование позволяет определить способ и целесообразность реконструкции здания или сооружения, а также устранения выявленных дефектов, усиления поврежденных конструкций.

Грунтовые изыскания выполняются при отсутствии свежих данных, откопка фундаментов производится при отсутствии рабочих чертежей на них.

После выполнения всех этапов работ выполняется оценка состояния здания, которая включает анализы результатов обследования, расчетов несущих конструкций с учетом выявленных и них повреждений и дефектов.

Итогом работ является техническое заключение с оценкой обследования, в котором содержатся данные об эксплуатационном состоянии объекта, а также приводятся рекомендации по дальнейшему пользованию и предложения по наблюдению за строительными конструкциями.

Мониторинг зданий назначается в необходимом случае по результатам выполненного обследования, при котором определено, что эксплуатация или реконструкция объекта возможна при постоянном контролем за техническим состоянием строительных конструкций. Таким образом, мониторинг строительных конструкций проводится в комплексе (для всех несущих конструкций), при котором фиксируются все изменения (крены, смещения, перемещения, деформации, прогибы) элементов сооружения по сравнению с заданным состоянием и величинами, а также фиксируется образование повреждений.

Мониторинг технического состояния и обследование зданий – это совершенно разные рабочие процессы и отличаются тем, что обследование строительных конструкций преследует цель определения текущего состояния объекта, а мониторинг – состояния объекта во времени и его изменений.

Примеры работ по обследованию и оценке технического состояния зданий и сооружений